CÔNG NGHỆ Ảnh Hưởng Đến Văn Phòng Đông Nam Á

Xu hướng kinh tế – xã hội Đông Nam Á tăng trưởng ngày càng mạnh mẽ, thúc đẩy ngành kinh doanh trực tuyến phát triển không ngừng và được kỳ vọng sẽ đạt 200 tỷ USD trước 2025. Các công ty công nghệ đã và đang khẳng định vị thế của mình trong suốt thập kỷ qua, nhưng ba năm qua mới chính là lúc họ tăng trưởng thần tốc nhất và các doanh nghiệp này cũng dần chiếm lĩnh thị trường văn phòng ở các thành phố Đông Nam Á.

VĂN PHÒNG Ở ĐÔNG NAM Á:
CÁC CÔNG TY CÔNG NGHỆ LÀ KHÁCH THUÊ CHÍNH

hờ tiềm năng thị trường mạnh mẽ, các công ty công nghệ đã thành công trong việc thu hút đầu tư cho công cuộc mở rộng quy mô của họ ở Đông Nam Á. Theo số liệu từ CB Insights, trong năm 2017, mảng công nghệ của Đông Nam Á thu hút lượng vốn lên đến hơn 6 tỷ USD, tăng từ khoảng 300.000 USD vào năm 2012 và tiếp tục được kỳ vọng sẽ tăng trưởng song song với tốc độ thâm nhập thị trường và cơn lốc vốn đầu tư từ những gã khổng lồ công nghệ toàn cầu. Theo đó, các công ty công nghệ đã trở thành một nhóm khách hàng quan trọng trong phân khúc cho thuê văn phòng ở khu vực trong 5 năm qua. Ước tính có khoảng 15% – 20% tổng diện tích văn phòng tại Đông Nam Á thuộc về mảng công nghệ, so với 5% – 10% chỉ 3 năm trước đây.

Tại Singapore, hầu hết các công ty công nghệ đã mở rộng quy mô và chuyển văn phòng đến địa điểm mới trong 5 năm trở lại đây. Trong khi các công ty công nghệ phát triển ổn định tại các thành phố đã phát triển như Singapore, quá trình tương tự với vận tốc gia tăng đang diễn ra trong 3 năm qua ở Jakarta, Bangkok, Manila và Thành phố Hồ Chí Minh.

Các công ty công nghệ cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng ở Đông Nam Á, có khả năng chiếm đến 15-25% tổng diện tích cho thuê thuần trong thập kỷ tới. Điều này góp phần đáng kể vào sự tăng trưởng diện tích văn phòng lấp đầy được ước tính ở mức 6% mỗi năm trên khắp Đông Nam Á, trong bối cảnh tăng trưởng GDP hàng năm khoảng 5%. Các nhà sản xuất phần cứng như Dell, Intel, Apple, Ericsson và Siemens đã hoạt động trong khu vực trong nhiều thập kỷ qua. Trong mười năm trở lại đây, các công ty internet như Google, Amazon và Facebook bắt đầu thâm nhập thị trường Đông Nam Á.

Tốc độ rót vốn đầu tư vào các công ty thương mại điện tử Đông Nam Á trong hai năm qua đang dần tăng cao. Điển hình là tập đoàn công nghệ Sea, với trụ sở tại Singapore, điều hành Garena – nền tảng trò chơi trực tuyến và thể thao điện tử cùng trang thương mại điện tử Shopee vừa kiếm được hơn 1 tỷ USD vào năm 2017 thông qua đợt chào bán công khai ban đầu và thêm 575 triệu USD vào tháng 6 năm 2018.

Tencent, nhà sản xuất game và điều hành mạng xã hội Trung Quốc đã đầu tư vào Garena trong vài năm trở lại đây. Đầu năm 2018, Alibaba đã tăng vốn lượng đầu tư vào Lazada lên 2 tỷ USD, nâng tổng vốn đầu tư lên 4 tỷ USD. Bên cạnh đó, Tencent còn đầu tư 1 tỷ USD vàoTokopedia, hoạt động tại Indonesia.

Khi thị trường trò chơi trực tuyến và thể thao điện tử phát triển ở Đông Nam Á, kéo theo đó các công ty sản xuất trò chơi điện tử như Garena, Ubisoft, Quest Drop và Blizzard sẽ bắt đầu mở rộng nhanh chóng. Số lượng người chơi trên máy tính và điện thoại ở Đông Nam Á dự kiến đạt 400 triệu vào năm 2021, theo Niko Partners.

Wework cũng đã mua lại Spacemob như một phần của kế hoạch xâm nhập thị trường Đông Nam Á vào tháng 8 năm 2017 và đã mở rộng quy mô với tốc độ chóng mặt kể từ đó. Justco bắt đầu hoạt động tại Singapore vào năm 2015 và từng bước mở rộng sang Bangkok và Jakarta.

ĐÂU LÀ NƠI CÁC CÔNG TY CÔNG NGHỆ LỚN NHẤT Ở ĐÔNG NAM Á NGỰ TRỊ?

Các công ty công nghệ toàn cầu lớn nhất ở Đông Nam Á hiện chiếm khoảng từ 20.000m2 – 50.000m2 diện tích văn phòng, trải rộng từ ba đến năm thành phố:

Hầu hết các công ty đều có mặt tại Singapore, Bangkok và Jakarta và đã gia tăng số lượng nhân viên từ 30- 50% mỗi năm trong 5-10 năm qua.
Các công ty trực tuyến như như Google và Facebook hầu hết đều đặt văn phòng tại Singapore, hoạt động với tư cách trụ sở khu vực và là cơ sở cho các hoạt động tiếp thị, bán hàng, nghiên cứu và phát triển.
Các công ty thương mại điện tử như Sea (điều hành Garena, Shopee và Airplay) và tập đoàn Alibaba (điều hành Lazada, Alipay và UC Web) đang hoạt động mạnh mẽ hơn ở Đông Nam Á và chiếm nhiều diện tích văn phòng ở Jakarta hơn Singapore, tiếp theo là Bangkok.
Bên cạnh Regus có sự hiện diện lớn ở Singapore, Weworkcũng đã và đang mở rộng nhanh chóng trên khắp Đông Nam Á trong năm qua. Theo dự đoán, Wework sẽ có mặt tại sáu thành phố Đông Nam Á trong vòng 12 tháng tới.

SỰ TĂNG TRƯỞNG CỦA VĂN PHÒNG LINH HOẠT VÀ KHÔNG GIAN LÀM VIỆC CHUNG

Tại Đông Nam Á, trong ba năm qua, văn phòng linh hoạt đã tăng trưởng 40% /năm và chiếm 2% trong tổng nguồn cung văn phòng, so với mốc 0,5-1,0% năm 2015. Singapore có tỷ lệ cao nhất, chiếm 4,2% tổng diện tích văn phòng của JLL. Sự tăng trưởng của văn phòng linh hoạt ở Đông Nam Á đi đều với tốc độ tăng trưởng nhanh ở châu Á Thái Bình Dương, nơi mà trữ lượng văn phòng linh hoạt ghi nhận mức tăng trưởng hàng năm là 35,7% trong năm 2014- 2017, cao hơn nhiều so với Hoa Kỳ (25,7%) và Châu Âu (21,6%) so với cùng kỳ.

JLL dự đoán rằng khoảng 30% danh mục đầu tư của công ty sẽ các là văn phòng linh hoạt vào năm 2030. Mặc dù ý tưởng ban đầu của văn phòng linh hoạt vốn được tạo ra cho người lao động tự do và khởi nghiệp, các nhà điều hành văn phòng linh hoạt cũng đang điều chỉnh sản phẩm của họ để phù hợp với yêu cầu của khách hàng doanh nghiệp. Các yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu của doanh nghiệp đối với các văn phòng linh hoạt bao gồm tính linh hoạt, dịch vụ tiện lợi, tạo điều kiện cho sự hợp tác và sáng tạo, tính cộng đồng và chi phí hiệu quả.

Theo ước tính ban đầu, sự xuất hiện của văn phòng linh hoạt giúp khách thuê tiết kiệm 50% chi phí so với không gian văn phòng truyền thống ở Singapore. Tuy nhiên, mật độ nhân viên trong văn phòng linh hoạt sẽ dày đặc hơn. Và khi được điều chỉnh về mật độ và các chi phí tương tự, chênh lệch chi phí giữa hai loại văn phong không còn nhiều hoặc gần như bằng không. Tại Singapore, khi xét đến mật dộ nhân viên, giá thuê văn phòng truyền thống chỉ cao hơn văn phòng linh hoạt khoảng 5%.

Tập đoàn UOA Development Berhad cũng đã đầu tư vào Komune, một nhà điều hành không gian làm việc chung và đưa ra một đơn vị tiền tệ mới (K $) để thanh toán cho không gian làm việc và dịch vụ tại Kuala Lumpur.

Các công ty công nghệ trở thành kẻ chiếm lĩnh thị trường văn phòng ở Đông Nam Á. Nếu những chủ đầu tư lớn đã liên doanh với các đơn vị điều hành văn phòng linh hoạt như City Developments Limited với Distrii; Capitaland với Collective Works; Frasers Property và GIC với JustCo mở rộng văn phòng tại Singapore thì Tập đoàn Sinarmas đang đầu tư vườn ươm khởi nghiệp ở Jakarta.

Trong khi đó, Indochina Capital, chủ sở hữu văn phòng Indochina Plaza Hà Nội hạng A tại Hà Nội, đầu tư vào Toong, công ty không gian làm việc chung lớn nhất Việt Nam vào năm 2017. Son Kim Land đã khai thác không gian tòa nhà Empress Building với không gian làm việc chung đầu tiên của họ có tên là Empress Business Centre. Tập đoàn Trung Thủy, chủ nhân của Miss Ao Dai và Dreamplex Building cũng đã thành lập Dreamplex.

GÓC NHÌN TOÀN KHU VỰC

Theo báo cáo “Tiêu chí lựa chọn hàng đầu của các công ty công nghệ” ra mắt 1/2017, các yếu tố quan trọng nhất để lựa chọn địa điểm là nguồn nhân lực tài năng, chính sách hỗ trợ của chính phủ, giá thuê, dễ tiếp cận khách hàng, gần với các tiện nghi, gần với các nút giao thông và cơ sở hạ tầng. Sở hữu các tiêu chí trên Đông Nam Á thực sự là thị trường đáng khao khát của các công ty công nghệ, nhằm thúc đẩy sự sáng tạo của nhân viên cũng như kỹ năng làm việc nhóm.

Singapore có lẽ là ví dụ mạnh mẽ nhất, đây là nơi dễ dàng tiếp cận nguồn nhân lực tài năng, nhờ vào hệ thống giáo dục cao cấp và chính sách đầu tư của Chính phủ cũng như mức độ đáng sống của thành phố này. Theo ‘Báo cáo hệ sinh thái khởi nghiệp toàn cầu’ của Start-Up Genome 2017, Singapore đã lật đổ Thung lũng Silicon để trở thành thành phố số 1 thế giới về khởi nghiệp. Theo EDB, số lượng các công ty mới thành lập ở Singapore đã đạt tới 55.000, tăng hơn gấp đôi trong thập kỷ.

Bên cạnh đó Malaysia cũng là một thị trường đáng chú ý với trung tâm kỹ thuật số Malaysia. Đây là một chương trình thuộc Tổng công ty Kinh tế số Malaysia (MDEC), cung cấp các cơ hội phát triển với các hình thức ưu đãi thuế và tài trợ có cơ cấu, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ, hỗ trợ tiếp cận thị trường và tạo điều kiện thuận lợi để tiếp cận các doanh nhân tri thức nước ngoài. Họ cũng học được cách mở rộng doanh nghiệp, giảm chi phí hoạt động với sự hướng dẫn của các chuyên gia. Trung tâm kỹ thuật số Malaysia đã thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư thương vụ, các nhà đầu tư hạt giống, các công ty khởi nghiệp và kỹ năng. Một số nhà khai thác văn phòng linh hoạt đang hợp tác với Trung tâm kỹ thuật số của Malaysia; bao gồm Co., APW, Common Ground, WORQ và Sunway Ilabs. Họ cho phép công ty khởi nghiệp truy cập băng thông rộng tốc độ cao và nâng cao hiệu suất làm việc của họ.

Chính phủ Việt Nam cũng đã thành lập một số quỹ để hỗ trợ các công ty khởi nghiệp như Quỹ Phát Triển Doanh nghiệp vừa và nhỏ, Quỹ Công Nghệ Quốc Gia, Quỹ Bảo Lãnh Tín Dụng và Quỹ Đổi Mới Khởi Nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành một chính sách đặc biệt để hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các doanh nghiệp mới thành lập và có tiềm năng tăng trưởng cao bằng cách cung cấp các khoản vay và ưu đãi thuế đặc biệt thông qua Luật hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ vào năm 2017.

Trong hai năm qua, cả Indonesia và Thái Lan đã cởi mở hơn với doanh nghiệp. Indonesia đã leo lên vị trí 72 trên bảng xếp hạng chỉ số Thuận Lợi Kinh doanh của Ngân hàng Thế giới, trong khi xếp hạng của Thái Lan được cải thiện lên vị trí thứ 26 từ thứ 49. Việc thiết lập doanh nghiệp trở nên dễ dàng hơn và các quy định về đầu tư nước ngoài trong một số ngành công nghiệp đã được nới lỏng. Vào năm 2017, chính phủ đã phát hành Bản đồ Thương mại điện tử Indonesia nhằm thúc đẩy tăng trưởng thương mại điện tử ở nước này.

GÓC NHÌN THÀNH PHỐ

Tại các thành phố đang phát triển ở Đông Nam Á, những hạn chế như tắc nghẽn giao thông và cơ sở hạ tầng thành phố thiếu hụt cần được cân nhắc. Trong khi những thiếu sót này đang dần được cải thiện, các công ty công nghệ ở Bangkok, Jakarta, Manila và Kuala Lumpur không ngần ngại chọn những địa điểm kết nối tiện nghi dễ dàng cũng như liên kết với nút giao thông trọng điểm, góp phần vào việc giữ chân tài năng. Phát triển tích hợp các yếu tố sống-làm việc-vui chơi trong cùng một dự án với các dịch vụ cũng rất được chú trọng.

Các công ty thương mại điện tử đặc biệt có xu hướng chọn những tòa nhà có vị trí đắc địa với mặt tiền rộng nhằm mục đích tiếp thị bằng cách nhấn mạnh vào biển hiệu nổi bật trên các tòa nhà mà họ đặt văn phòng.

Các công ty công nghệ thường là những vị khách thuê sớm nhất các tòa nhà mới ở các thành phố Đông Nam Á với mặt sàn và trần cao thông thoáng phục vụ cho việc mở rộng văn phòng. Đặc biệt, các công ty cũng quan tâm đến vấn đề kết nối Internet và nguồn điện dự phòng để các hoạt động kinh doanh không bị gián đoạn khi gặp sự cố.

Phát triển tích hợp các yếu tố sống – làm việc – vui chơi trong cùng một dự án với các dịch vụ cũng rất được chú trọng.

NHỮNG THÀNH PHỐ CHỦ CHỐT

Tại Singapore, các công ty công nghệ vẫn ưu ái lựa chọn khu vực trung tâm để đặt trụ sở hoạt động. Ở Jakarta cũng không ngoại lệ, các công ty công nghệ nằm rải rác khắp khu trung tâm trong các tòa nhà có chất lượng khác nhau.

Tại Kuala Lumpur, các công ty công nghệ đang có nhu cầu chuyển sang vùng ngoại ô do sự ra đời của cơ sở hạ tầng giao thông công cộng. Các công ty này chủ yếu tập trung ở KL Sentral, Mid Valley và Bangsar South.

Trong khi đó ở Bangkok, các công ty công nghệ trải khắp các khu văn phòng truyền thống dọc theo tuyến tàu điện nhờ vị trí đắc địa và kết nối giao thông thuận tiện giúp thu hút nhân lực chất lượng cao và tạo dựng hình ảnh cho các công ty công nghệ. Tuy nhiên, hướng bắc dọc theo đường tàu điện ngầm là địa bàn của các công ty trò chơi, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán trực tuyến và nhà cung cấp phần cứng, là những doanh nghiệp từng được hưởng mức giá thuê thấp, nhưng trong bối cảnh giá thuê leo thang và tốc độ mở rộng ngày càng nhanh thì họ bắt đầu phải di dời văn phòng xa hơn để tìm kiếm vị trí rộng lớn hơn.

Tại Manila, hầu hết các công ty công nghệ đều thích các khu vực trung tâm như Makati CBD ở thành phố Makati và Bonifacio Global City ở thành phố Taguig, tiếp theo là Ortigas CBD và thành phố Pasig cùng thành phốMandaluyong.